Acquisto immobile in asta giudiziaria, un’idea che piace sempre di più anche ai privati e non solo agli investitori. Scopriamo insieme tutte le imposte e spese connesse.

“Imposte indirette”

Come in tutte le compravendite immobiliari, l’acquisto di un immobile in asta giudiziaria è soggetto ad imposte indirette. Per inciso parliamo di: imposta sul valore aggiunto o imposta di registro, imposte ipotecarie e imposte catastali, che si applicano sul prezzo di aggiudicazione.

Per gli immobili ad uso abitativo è prevista per legge l’applicazione del sistema “prezzo-valore”. Il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal prezzo di aggiudicazione. La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale in cui l’acquirente sia una persona fisica. Il sistema del prezzo-valore si applica anche per gli acquisti di abitazioni in assenza dei benefici “prima casa”. E come nell’acquisto di immobili nel mercato tradizionale (vendita tra privati) è applicabile solo ed esclusivamente in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti.

Ovvero l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, dovrà venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto; l’immobile deve inoltre essere nello stesso Comune di residenza dell’acquirente (o dove l’acquirente intenda trasferire la residenza entro 18 mesi). Altresì l’immobile non deve essere di tipo A1 (signorile), A8 (ville), A9 (castelli o edifici prestigiosi o storici).

I benefici “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza usufruire dei benefici.

E’ sempre consigliabile valutare l’effettiva convenienza dell’applicazione del prezzo-valore anziché il prezzo di aggiudicazione. Ovviamente una volta fatta la scelta adeguata deve esserne fatta comunicazione, preferibilmente scritta, al Professionista Delegato.

“Spese”

– Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli:

si deve tenere presente che l’acquisto in asta giudiziaria si intende libero da gravami. Pertanto i costi relativi alla cancellazione degli stessi sono a carico della procedura. In base all’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227, sono a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà (e delle spese di trasferimento) e delle le relative spese di acquisto generali. Le spese per il compenso del Professionista Delegato gravanti sull’aggiudicatario (al netto dell’IVA, pari al 22% e del CAP, pari al 4 %), saranno approssimativamente, a seconda del prezzo di aggiudicazione, le seguenti:

• quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore ad € 100.000,00 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario, (comprensivo delle spese generali) è pari ad € 550,00;
• nel caso il prezzo di aggiudicazione è superiore ad € 100.000,00 e pari o inferiore ad € 500.000,00 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario (comprensivo delle spese generali) è pari ad € 825,00;
• se il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore ad € 500.000,00 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario (comprensivo delle spese generali) è pari ad € 1.100,00.

Il Giudice dell’esecuzione, può anche decidere di applicare le spese in misura diversa da quanto appena illustrato. E’ dunque consigliabile verificare nell’ordinanza di vendita se vi sia stata una eventuale diversa determinazione.

Il calcolo delle spese e delle imposte solitamente viene consegnato dal Professionista Delegato, dopo l’aggiudicazione, assieme al saldo prezzo.

A seconda del Tribunale di competenza, il Professionista Delegato vi comunicherà il conteggio definitivo, oppure una somma determinata forfettariamente. In quest’ultimo caso, vi sarà rimborsata la somma residua, solo dopo che sarà stato effettuato il conteggio definitivo.

– Spese condominiali
• se il precedente proprietario non ha pagato le spese condominiali l’aggiudicatario sarà tenuto a pagare per l’anno in corso e quello precedente. Tali costi non sempre sono indicati nella perizia del C.T.U. in modo dettagliato.

– Spese per la regolarizzazione urbanistica e catastale:
• In caso di difformità catastali oppure abusi edilizi devono essere quantificate anche le spese per la sanatoria urbanistica e/o catastale. All’interno della perizia del C.T.U. solitamente sono indicati i costi per la regolarizzazione.
• In caso di abusi edilizi non sanabili devono essere previste le spese necessarie al ripristino con la relativa demolizione delle opere irregolari. Anche in questo caso all’interno della perizia del C.T.U. solitamente sono indicati i costi. Che ovviamente possono variare in base alla ditta/impresa scelta per il lavoro.

– Spese per lavori di ristrutturazione e/o manutenzioni ordinarie/straordinarie:
• In caso l’immobile necessiti di lavori di ristrutturazione e/o manutenzioni ordinarie/straordinarie si devono conteggiare i costi relativi compresi di materiali e mano d’opera. Compresi eventuali oneri per pratiche edilizie e/o catastali. Tali costi variano di caso in caso.

Essere informati, preventivamente, su tutte le imposte e spese a cui si va incontro con l’acquisto di un immobile in asta giudiziaria è molto importante. Per poter valutare conseguentemente la convenienza dell’operazione ed ultimo ma non meno importante essere certi di disporre del capitale necessario, per non incorrere in sgradevoli sorprese.
Affidandoti ad un Consulente Immobiliare Affiliato CasePontine® potrai conoscere tutti i costi prima di partecipare ad un’asta giudiziaria.