La proposta di acquisto irrevocabile è un passaggio fondamentale quando si sta per acquistare un immobile. Proprio dalla proposta inizia un iter che – se non emergono inconvenienti – si tramuta nell’acquisto.

Ma cos’è esattamente? Quali dati deve contenere per essere efficace e sicura?

Nell’era di internet si possono trovare molti fac-simili sul web, per chi vuole optare per il fai da te! Oppure se l’acquisto avviene tramite un professionista fornirà il suo modello. Ma occorre fare moltissima attenzione prima di firmare, affinché non ci siano problemi dopo.

Prima di tutto però è necessario per tempo visionare e richiedere copia dei documenti dell’immobile, quali ad esempio: atto di acquisto, visure e planimetrie catastali aggiornate, titoli urbanistici con i relativi progetti, agibilità, regolamento di condominio, ecc.

Solo dopo un’accurata verifica documentale sarà possibile procedere a formulare una proposta di acquisto irrevocabile completa e sicura.

Cos’è la proposta di acquisto irrevocabile?

Giuridicamente è un contratto a tutti gli effetti, con il quale l’acquirente, chiamato in questa fase “proponente”, dichiara di voler acquistare un certo bene immobile ad un certo prezzo. Deve essere accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di deposito fiduciario, che solitamente corrisponde al 5% del prezzo offerto.

Perché il 5%? Semplice matematica!! Solitamente un acquirente richiede un mutuo per l’80% del prezzo, ragion per cui il 5% una percentuale minore alla proposta ed il restante 15% al preliminare/compromesso. Ovviamente ci sono le eccezioni ma vanno fatte le dovute valutazioni in base alle circostanze.

La proposta deve contenere impegni vincolanti per entrambe le parti ed è irrevocabile per un certo periodo solo per il proponente. Ma soprattutto è importante capire che non vincola assolutamente il venditore, il quale nel frattempo resta libero di valutare anche altre proposte.

Una volta firmata per accettazione dal venditore la proposta diventa un vero e proprio contratto pre-preliminare. A condizione che il suo contenuto sia stata redatto in modo adeguato.

Per questo motivo e non solo, è sempre consigliabile rivolgersi ad un professionista immobiliare che conosca in modo approfondito la materia giuridica immobiliare.

Quali dati deve contenere?

Una proposta di acquisto irrevocabile deve contenere diverse sezioni o articoli se preferite. L’impaginazione è una libera scelta artistica!

Ma vediamo insieme quali sono i dati fondamentali da inserire.

I° sezione:

Come in tutti i contratti, deve essere presente una sezione dedicata ai dati anagrafici del proponente, qualora si voglia intestare il bene a più persone si dovranno riportare le generalità di ognuno. Oppure se non si è ancora sicuri si può indicare per persona da nominare. Per una maggior accuratezza è consigliabile inserire ed allegare anche il documento di identificazione del proponente.

II° sezione:

Dedicata all’esatta descrizione dell’immobile e delle pertinenze. ATTENZIONE: non basta descrivere l’immobile, indicare l’indirizzo ed i dati catastali.

Dovranno essere riportate, con particolare attenzione, anche le informazioni urbanistiche. Ovvero come e quando è stato costruito il fabbricato, se è dotato di agibilità e di APE*, nonché di certificazione degli impianti. Sono tutte quelle informazioni rilevate grazie all’esame documentale.

In questa sezione necessariamente deve essere anche indicata l’assenza o meno di ipoteche od eventuali vincoli di ogni genere. Per esempio: in presenza di un mutuo residuo si consiglia di indicare banca ed importo residuo, in presenza di servitù sarà opportuno specificare di cosa di tratta, ecc..

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*APE acronimo di Attestato Prestazione Energetica deve essere inserito un paragrafo o articolo apposito con tutte le informazioni di legge e l’indicazione dei dati presenti sull’attestato. La sua mancanza può rendere nulla la proposta di acquisto ma ancora più importante si può incorrere in pesanti sanzioni. Diffidate di coloro che affermano il contrario.

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Al fine di avere maggiori garanzie nella proposta, le informazioni presenti in questa sezione devono essere avvalorate dal venditore, che firmando per accettazione le dichiarerà veritiere sotto la propria responsabilità penale.

Si consiglia sempre di allegare alla proposta la documentazione catastale per una miglior identificazione dei beni immobili. Altresì è opportuno indicare le eventuali conseguenze in caso dovessero essere rilevate o verificate difformità dopo l’accettazione della proposta.

III° sezione:

Molto importante, dedicata al prezzo offerto e le modalità di pagamento. Non basta indicare quanto si desidera offrire, è indispensabile e necessario specificare quando saranno versate le somme indicate, con quale modalità (assegno, bonifico, ecc.), a quale titolo (caparra confirmatoria o penitenziale).

Se per il pagamento del prezzo di acquisto, viene richiesto un mutuo ipotecario, anche queste informazioni devono essere inserite in una proposta di acquisto irrevocabile redatta a regola d’arte.

Nello specifico quando il proponente richiede un mutuo è consuetudine subordinare la proposta al buon esito della pratica. Ecco perché ci teniamo a sottolineare anche la necessità di indicare l’importo esatto del mutuo e presso quale istituto bancario, oltre al termine massimo entro il quale il proponente deve comunicare al venditore l’esito della richiesta.

Tuttavia, spesso si ha la pessima abitudine di omettere queste informazioni creando di conseguenza problemi nella gestione delle tempistiche prima di arrivare al rogito notarile.

In particolare se la proposta contiene delle clausole sospensive e risolutive è indispensabile essere molto esaustivi e chiari.

D’altra parte l’italiano è una lingua bellissima ma alquanto complessa. Una virgola fuori posto può cambiare il significato della frase con pesanti conseguenze, se ci imbattiamo in qualche furbetto.

IV° sezione:

Quasi in ultimo abbiamo un’altra sezione, più semplice e breve ma non meno importante. Dedicata nello specifico alla privacy, alle controversie, a quelle disposizioni di legge importanti che spesso si sottovalutano perché ritenute banali ed inutili.

V° sezione:

Ed infine nella proposta di acquisto irrevocabile ci sarà una sezione dedicata alla parte più interessante!!! Le firme!!!

Prima di tutto ci sarà lo spazio per le firme del proponente e la data di sottoscrizione.

Dopodiché ci sarà invece l’area dedicata all’accettazione del venditore!!!! Anche in questa parte però occorre prestare un pochino di attenzione in più. Non basta la sola firma. Si deve indicare che la firma costituisce accettazione, che le somme ricevute a titolo di “deposito fiduciario” divengono caparra confirmatoria o penitenziale, e se vengono consegnate ed incassate oppure no.

Affinché la proposta di acquisto irrevocabile, possa essere ritenuta valida ed efficace ad ogni effetto di legge e sia un pre-preliminare, il proponente dovrà apporre un’ultima firma. Quella per avvenuta comunicazione di accettazione. Questo passaggio purtroppo spesso viene sottovalutato anche dai professionisti immobiliari, non basta la comunicazione a voce o con il messaggino. Sia il proponente che il venditore devono possedere un originale ciascuno con tutte le firme.

Concludendo, la redazione a regola d’arte di una proposta di acquisto irrevocabile segna il giusto percorso da seguire fino al rogito notarile, riducendo al minimo ogni rischio.

Non esitate a rivolgervi a professionisti immobiliari con consolidate conoscenze in materia. L’acquisto di un immobile è un passo importante e la burocrazia può rendere il cammino verso l’obiettivo lungo e tortuoso.

Autore: Proietti Fiorella

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