Contratto a canone concordato. Cos’è e perché conviene!
Contratto a canone concordato, una tipologia di contratto di locazione stipulata sulla base degli accordi raggiunti dalle associazioni di categoria di locatori e inquilini. Il canone concordato per il locatore vuol dire usufruire di tutta una serie di benefici e agevolazioni fiscali. Inoltre è più favorevole anche per l’inquilino, poiché in alcuni casi il canone praticato è più basso rispetto a quello del mercato.

La scelta sulla tipologia di contratto da adottare può essere molto difficile, se non si viene consigliati nel modo giusto. Per l’affitto di abitazioni si tende a scegliere maggiormente il classico contratto a canone libero cosiddetto 4+4. Mentre il contratto a canone concordato spesso non viene nemmeno preso in considerazione dai proprietari o consigliato dai professionisti del settore immobiliare.

Le due tipologie fondamentalmente differiscono solo per durata e canone. Poiché la legge 431/1998 regola entrambe le tipologie di locazione.

Il canone concordato non è altro che un canone di locazione stabilito dagli accordi raggiunti a livello locale dalle organizzazioni sindacali più rappresentative di locatori e inquilini.

E’ applicabile alle proprietà di privati concesse in affitto ad uso abitativo, transitorio, a studenti universitari per la durata:
• di 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni;
• da 6 a 36 mesi per gli studenti universitari;
• da 1 a 18 mesi per i contratti transitori
Per tutte le suindicate tipologie di locazione ci sono dei contratti-tipo da adottare e rispettare.

Questi contratti-tipo, non possono avere una durata inferiore (salvo eccezioni) ai 3 (tre) anni, prorogabili di altri 2 (due). A meno che il locatore non dia disdetta perché intende, come previsto dalla legge 431/1998. Ovvero destinare l’immobile a particolari usi o realizzare in esso delle opere necessarie a metterlo in sicurezza o venderlo. Al contrario il conduttore può comunicare l’intenzione di disdire il contratto, comunicandolo con un preavviso di 6 (sei) mesi o in un termine inferiore, se previsto di comune accordo dalle parti.

D’altra parte sono le stesse regole del classico contratto a canone libero. Un consiglio: diffidate di chi vi propone un contratto a canone libero con durata diversa dal classico 4+4. La legge parla chiaro.

Nei contratti a canone concordato la proroga del contratto è biennale (+2). Ed è stata oggetto di intervento da parte del decreto crescita DL n. 34/2019, nel quale si è fornita l’interpretazione autentica in materia di rinnovo. Stabilendo che il quarto periodo di proroga deve interpretarsi nel senso che, in mancanza della comunicazione di disdetta, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Ma scopriamo insieme perché conviene al proprietario.
I vantaggi maggiori derivanti dalla stipula di questo contratto però li ottiene il locatore. In primo luogo perché ha possibilità di scegliere il regime di tassazione del canone tra quello ordinario IRPEF e quello della cedolare secca. Successivamente perché ottiene anche una riduzione sull’IMU.

Vediamo di cosa si tratta.

Regime ordinario IRPEF a scaglioni (senza applicazione della cedolare secca)
Nel caso in cui il locatore opti per il regime ordinario, che prevede un’imposizione variabile in base allo scaglione e conceda in locazione un immobile sito in un comune ad alta “tensione abitativa”, alla riduzione forfetaria del reddito (importo del canone) del 15%, si aggiunge quella del 30% da calcolare sulla somma già ridotta. Insomma un bel risparmio in termini di IRPEF.

Regime con Cedolare secca
Il regime della cedolare secca prevede invece una tassazione forfettaria dei canoni in base a un’aliquota fissa e agevolata. Non solo, chi opta per il regime della cedolare secca, non deve sostenere i costi delle addizionali, dell’imposta di bollo e di quella di registrazione del contratto prevista anche in caso di proroga e di risoluzione dello stesso.

Analogamente a quanto avvenuto per il 2018 e il 2019, l’aliquota della cedolare secca per il canone concordato per tutto il 2020 sarà uguale al 10%. E si prevede lo sarà anche per il 2021.

ATTENZIONE: L’agevolazione del 10%, prevista per i contratti a canone concordato è però subordinata all’assistenza delle rispettive organizzazioni sindacali. Con il rilascio di una attestazione da parte delle stesse, a garanzia del rispetto delle condizioni economiche e giuridiche stabilite per questo tipo di contratto.

IMU e TASI ridotte
Gli immobili locati a canone concordato sono soggetti inoltre ad aliquote IMU e TASI ridotte della misura percentuale del 25%. In pratica sull’aliquota fissata per IMU e TASI si paga il 75%. Come già visto però, anche questa agevolazione, è subordinata al rilascio di specifica attestazione, nonché all’ottenimento della residenza presso l’immobile da parte dell’inquilino.

Ma come si calcola il canone concordato?
Ogni Comune ha dei criteri di calcolo diversi. Per conoscere la scheda di determinazione, quindi l’importo minimo e massimo a cui puoi affittare il tuo appartamento, nel rispetto quindi del canone concordato, è necessario rivolgersi ad un professionista oppure alle associazioni dei proprietari di immobili di zona.

Il canone concordato viene calcolato attraverso tabelle contenute all’interno dell’accordo territoriale che ogni singolo Comune ha stipulato in concertazione con le associazioni di categoria.

Diciamo che ogni Comune ha messo a disposizione tre tabelle:
• elementi e valori di riferimento
• prezzo
• zona

In base alla zona, alla superficie interna dell’immobile nonché delle pertinenze ed accessori, una serie di caratteristiche, al prezzo €/mq, la durata e la presenza o meno dell’arredamento, si ottiene il valore minimo e massimo applicabile alla locazione.

Vista la necessità di ottenere adeguata attestazione per usufruire di tutte le agevolazioni, nonché l’utilizzo di contratti-tipo specifici, si consiglia vivamente di rivolgersi ad un Consulente Professionista.

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Autore: Proietti Fiorella