Recupero crediti in condominio, decreti ingiuntivi contro i morosi: breve guida sulle regole stabilite dalla legge per regolare in ambito condominiale i rapporti tra amministratore, proprietario e affittuario.

In un Paese come il nostro in cui il condominio risulta assai diffuso e coinvolge milioni di cittadini, le problematiche relative ai mancati pagamenti degli oneri condominiali sono all’ordine del giorno. Problemi di questo tipo, già di per sè assai complicati in ambito condominiale, si complicano ulteriormente nei casi in cui, anch’essi molto numerosi, l’immobile sia stato concesso in locazione. Si tratta, cioè, di casi in cui tre soggetti distinti, condominio (nella persona dell’amministratore), proprietario e affittuario, si trovano a dover cercare una difficile via d’uscita allorchè non vengano tempestivamente corresposte le cosiddette quote condominiali.

Inanzitutto deve essere chiarito che all’affittuario – conduttore (salvo diverso accordo contenuto nel contratto di locazione) spetta per legge il pagamento delle spese:

– per il servizio di pulizia;
– per il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
– per la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria (qui ci si potrà cautelare volturando a nome dell’affittuario le relative utenze):
– per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
– per la fornitura di altri servizi comuni (ad esempio il servizio di ordinaria manutenzione dei giardini);
– per il servizio di portineria nella misura del 90% (a meno che tra proprietario e conduttore non ci si sia accordati su una percentuale inferiore a carico dell’affittuario).

La stessa disposizione stabilisce che debba essere il proprietario (e non l’amministratore condominiale a richiedere all’affittuario il pagamento delle spese condominiali spettanti all’affittuario e che quest’ultimo abbia due mesi di tempo dalla richiesta per versare le somme).

L’affittuario, però, prima di pagare quanto gli spetta ha il diritto sia di ottenere l’indicazione specifica delle spese addebitategli con l’indicazione dei criteri di ripartizione, sia il diritto di prendere visione dei documenti che giustifichino le spese contenute (potendo visionare, dunque, le delibere dell’assemblea condominiale con cui siano stati approvati i bilanci consuntivi e preventivi e le fatture o altri documenti equivalenti che certifichino le spese sostenute).

Questo stabilisce la legge e, dunque, nel caso in cui l’affittuario non adempia al pagamento degli oneri condominiali a lui spettanti, il proprietario sarà l’unico responsabile nei confronti del condominio.

L’amministratore condominiale, sulla base delle nuove norme introdotte dalla riforma del condominio, nel caso in cui l’inquilino non paghi ciò che gli spetta deve procedere contro il proprietario per riscuotere forzosamente le quote condominiali nel termine massimo di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio gestionale nel quale il credito non riscosso sia compreso (a meno che l’assemblea non lo esoneri espressamente da tale obbligo).

E’ chiaro, quindi, che occorro grande cautela nel momento in cui viene scelto l’affittuario di un appartamento ubicato in condominio: e questo sia perchè è comunque il proprietario che risponde degli omessi pagamenti nei confronti del condominio, sia perchè le procedure per sfrattare l’inquilino moroso sono comunque dispendiose e non sempre semplici.