La donazione è un contratto con cui un soggetto (cosiddetto donante o disponente), gratuitamente, arricchisce un altro (cosiddetto donatario).

La donazione può interessare tutti i tipi di beni, a eccezione dei beni futuri e altrui, e in alcuni casi anche dei diritti. Con riferimento agli immobili si può donare non solo la proprietà, ma anche altri diritti reali come, ad esempio, l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione.

Oltre che con la donazione diretta (di cui parleremo in questa sede), il medesimo scopo di arricchire il donatario può essere raggiunto anche con la donazione indiretta (che richiede, generalmente, minori formalità per il donante e per il donatario e comporta spese più contenute).

1. Come si fa la donazione di un immobile?

La donazione di un immobile deve essere effettuata necessariamente:

– con atto pubblico, e quindi attraverso un notaio;

– alla presenza di due testimoni (di norma, è lo stesso studio notarile che vi provvede, indicando propri dipendenti o collaboratori).

Nell’atto le parti devono indicare gli estremi delle eventuali donazioni anteriori e i relativi valori alla data dell’atto.

2. Adempimenti per la donazione di un immobile

Se il donante intende donare un immobile, il notaio incaricato di redigere l’atto deve compiere alcune verifiche preliminari, ad esempio svolgere le cosiddette visure catastali ed ipotecarie, al fine di individuare con esattezza il bene.

Se si tratta di un fabbricato urbano, il notaio deve, a pena di nullità dell’atto, indicare i dati catastali, far riferimento alle planimetrie depositate in catasto e dichiararne la conformità allo stato di fatto in cui si trova l’immobile. Deve inoltre menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche.

Se si tratta di un terreno è necessario allegare all’atto il certificato di destinazione urbanistica (cosiddetto CDU) che viene rilasciato dal Comune competente.

Dopo la stipula dell’atto, il notaio è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.

Se si tratta di un immobile situato in un condominio, il donante dal 18 giugno 2013 è obbligato solidalmente con il donatario per i contributi maturati fino al momento in cui, a cura di una delle parti, è trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto di donazione.

3. Vantaggi e svantaggi della donazione di un immobile

La donazione diretta, effettuata cioè attraverso il notaio, presenta alcuni vantaggi.

Il trasferimento è di regola irrevocabile. Eventuali creditori che ritengano che l’atto sia stato posto al solo scopo di frodare le loro ragioni (non essendo il debitore-donante titolare di altri beni da aggredire con il pignoramento) possono esercitare l’azione revocatoria (per rendere inefficace la donazione), ma solo entro cinque anni dal compimento dell’atto stesso).

La donazione richiede inoltre l’atto del notaio che:

– assicura la validità dell’atto;

– il donante di regola non è responsabile per i vizi della cosa donata o in caso di rivendicazione da parte di altri soggetti che ritengono di vantare diritti sul bene (cosiddetta evizione);

La donazione comporta anche vantaggi di natura fiscale quando il donatario è un familiare e la donazione non supera un determinato valore (v. dopo).

Quanto agli svantaggi della donazione diretta, bisogna innanzitutto rappresentare la necessità di sostenere i costi notarili.

Il donatario poi è tenuto agli obblighi alimentari nei confronti del donante qualora versi in stato di bisogno.

Uno dei più grossi problemi che implica l’accettazione di un bene donato è la difficoltà a rivendere l’immobile posta la possibilità, per gli eredi nei successivi 10 anni dalla morte del donante, di impugnazione della donazione per lesione della quota legittima con la cosiddetta azione di riduzione. Ad oggi, per chi intende acquistare un bene con provenienza donativa, esistono delle possibili soluzioni, come per esempio la polizza assicurativa Aon anche chiamata Donazione Sicura, che in alcuni casi viene accettata oppure espressamente richiesta dalle banche in caso di mutuo.

4. Adempimenti fiscali per la donazione di un immobile

La donazione che ha ad oggetto immobili o diritti reali immobiliari deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari e volturata in catasto con applicazione anche delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale (rispettivamente del 2% e dell’1%) indipendentemente dall’eventuale franchigia.

Il versamento di tali imposte è effettuato dal notaio in via telematica, contestualmente al versamento dell’imposta di donazione.

5. Bonus prima casa

Se si tratta di fabbricato abitativo e relative pertinenze per i quali ricorrono le condizioni per l’agevolazione prima casa le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa (euro 200 ciascuna). Per usufruire dell’agevolazione prima casa è necessario che ricorrano i seguenti requisiti:

– l’abitazione non deve essere di lusso

– l’immobile deve essere ubicato territorio del Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza;

– l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge, al momento dell’acquisto, la propria attività anche se non remunerata (lavoro, studio, attività sportiva anche se non retribuita, ecc.);

– al momento dell’acquisto, l’acquirente non essere titolare esclusivo o in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre abitazioni situate nel medesimo comune in cui si acquista l’immobile;

– al momento dell’acquisto, l’acquirente non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, di altre abitazioni (o dei diritti sopra esaminati sulle stesse, compresa la nuda proprietà), situate sul territorio nazionale, per le quali ha già goduto di medesime agevolazioni;

Il donatario inoltre non deve vendere (neanche parzialmente) l’immobile nei successivi 5 anni. In tal caso, l’agevolazione, anche se concessa regolarmente, decade, salvo che, entro l’anno successivo, si proceda a riacquistarne un altro da adibire ad abitazione principale.

6. Condizioni della donazione

Il donante può inserire nel contratto delle clausole che incidono sul contenuto della donazione o sulla sua efficacia.

Può ad esempio sottoporre la donazione a condizione sospensiva (“la donazione avrà effetto solo se….”) o risolutiva (“la donazione perderà ogni effetto se….”); a un termine finale (“la donazione perderà efficacia a partire dal seguente momento…”) o iniziale (“la donazione avrà efficacia a partire dal seguente momento…”) che però non può mai coincidere con la morte del donante.

Il donante può anche inserire, nel contratto di donazione, un onere (ossia un impegno) a carico del donatario come quello di prendersi cura del figlio del donate e di mantenerlo (cosiddetta donazione modale). Per esempio, Tizio dona la casa a Caio a condizione che questi la dia in affitto e il 30% del canone lo versi a Sempronio, suo figlio.

La prestazione a carico del donatario non può mai superare il valore della donazione né costituire il corrispettivo o la controprestazione del trasferimento del bene; pertanto quando l’onere consiste nel fornire cura e assistenza al donante esso non può essere correlato alla longevità di quest’ultimo e alle sue condizioni di salute. Non può essere considerato un onere invece l’obbligo generale a carico del donatario di mantenere il donante in caso di necessità (cosiddetto obbligo alimentare).

Prima di procedere con una donazione oppure prima di acquistare un bene con provenienza donativa è opportuno consultarsi con un Notaio che possieda le dovute conoscenze giuridiche sulla materia, evitando il “fai da te” e soprattutto le consulenze con persone inesperte.

Autore: Fiorella Proietti