Cos’è il preliminare di compravendita o compromesso?

E’ un accordo tra venditore e compratore, con cui entrambi si impegnano a stipulare un definitivo contratto di compravendita, ossia il rogito. Il preliminare obbliga entrambe le parti e prevede che l’acquirente versi una caparra confirmatoria in favore del venditore.

Cosa deve contenere un preliminare di compravendita o compromesso?

Innanzitutto, deve essere in forma scritta redatto come atto pubblico o scrittura privata e deve contenere tutte le clausole di un contratto di vendita.

Senza pretesa di esaustività, proviamo ad elencare alcuni aspetti importanti da considerare durante il preliminare di compravendita e vi ricodiamo che è possibile rivolgersi a Case Pontine Immobil Network per la stesura e la registrazione di un preliminare di compravendita ad hoc.

GLI ELEMENTI PRINCIPALI DELLA VENDITA

Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.).

CONFORMITÀ DEI DATI CATASTALI

È fondamentale che il preliminare contenga i dati catastali della casa, pena la sua nullità. Infatti, dal 1º luglio 2010 la commerciabilità degli immobili è subordinata anche alla conformità dei dati e delle planimetrie catastali depositate in catasto.

In caso di irregolarità catastale, il venditore ha l’obbligo di procedere alla regolarizzazione prima della data della stipula del rogito.

LA VERIFICA DELLA PROPRIETÀ E DELL’INESISTENZA DI VINCOLI: Bisogna accertarsi che il venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario e controllare l’eventuale presenza di ipoteche o di altri pregiudizievoli tramite le visure ipotecarie presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

LA REGOLARITÀ EDILIZIA: È importante verificare la regolarità edilizia della casa: se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono condoni in corso, ecc e devono essere correttamente riportati tutti i dati relativi.

IL REGOLAMENTO E LE SPESE CONDOMINIALI: Se si vende o si compra un appartamento in condominio, è bene fari fornire dal venditore e leggere il regolamento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e spese condominiali non ancora pagate dal venditore.

LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA: L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica sussiste anche per la stipula di un preliminare di vendita, con apposita clausola dove si riportano tutti i dati dell’attestato e si rende edotta la parte acquirente della vigente normativa.

DATI SULLA CAPARRA CONFIRMATORIA E SULL’ACCONTO: La caparra confirmatoria è la somma di denaro che al momento della conclusione del contratto preliminare la parte acquirente versa alla parte venditrice, a conferma della serietà dell’impegno assunto. Quando si conclude la vendita, la caparra viene scalata dal prezzo finale.

La caparra rappresenta una garanzia per entrambi i contraenti. Se la compravendita non dovesse realizzarsi per colpa dell’acquirente, il venditore ha infatti diritto a tenere la caparra come indennizzo. Se viceversa il venditore ci ripensa, dovrà restituire all’acquirente il doppio della caparra.

Oltre al pagamento della caparra, può essere previsto il pagamento di un acconto prima del rogito: il preliminare deve indicare le relative scadenze, nonché come e dove le rate dovranno essere versate.

È di fondamentale importanza specificare nel preliminare se le somme versate prima del rogito fungono da caparra confirmatoria o da acconto, gli estremi di pagamento (assegni bancari e/o circolari, bonifici) del prezzo versato e della caparra.

In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di questi dati si applicano pesanti sanzioni e il contratto sarà tassato sul valore commerciale della casa e non sul suo valore fiscale.

IL TERMINE DI ADEMPIMENTO: Nel compromesso possono essere inserite anche le clausole accessorie come ad esempio il termine di tempo entro cui si deve procedere alla stipula del rogito. Si tratta del termine di adempimento, dopo il quale sia l’acquirente sia il venditore possono invitare l’altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno 15 giorni. Se questa ulteriore data non viene rispettata, la parte adempiente può agire per via legale e ottenere una sentenza che abbia gli stessi effetti del rogito, o la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno; ossia può recedere dal contratto avvalendosi della caparra.

I vantaggi della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari

Per evitare casi in cui il venditore venda lo stesso immobile ad altre persone o vi iscriva altre ipoteche, si può ricorrere alla trascrizione del preliminare che consiste nell’inserimento del contratto nei registri immobiliari.

LA REGISTRAZIONE: Il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 gg dalla data della sua sottoscrizione. In caso di registrazione dopo i 20 giorni, le sanzioni previste possono essere sanate con un ravvedimento operoso (un istituto che consente al contribuente di correggere spontaneamente, a determinate condizioni, errori o illeciti commessi nell’applicazione delle norme tributarie).

I REGISTRI IMMOBILIARI:

I registri immobiliari sono i libri in cui si trovano tutti i contratti di vendita, donazione, permuta, ipoteche e simili, che trasferiscono la proprietà o altri diritti di beni immobili. Sono liberamente consultabili all’Agenzia del Territorio dove si trova l’immobile o sul sito www.agenziadelterritorio.it.

La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari tutela il compratore sia in caso di mancato adempimento del contratto e sia da tutti gli atti fatti che possono pregiudicare i suoi diritti come acquirente.

Infatti, la legge riconosce all’acquirente un effetto prenotativo sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. Se il preliminare è trascritto, l’acquirente ha un privilegio sull’immobile (ossia una garanzia particolare simile all’ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione del denaro versato come acconto.

La trascrizione del preliminare ha validità se il rogito viene trascritto entro 1 anno dalla data accordata per la conclusione del contratto o, al massimo, entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare stesso.

Quando trascrivere un preliminare

Conviene trascrivere il compromesso il prima possibile perché l’effetto prenotativo sull’immobile si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento della stipula. Comunque, è opportuno trascrivere il preliminare nei seguenti casi:

• quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;

• quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;

• quanto maggiore è il rischio di insolvenza da parte del venditore.

I costi della trascrizione del preliminare

La trascrizione del preliminare comporta costi aggiuntivi, oltre al pagamento delle imposte relative alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Ricordiamo che la registrazione del contratto è obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dalla sua firma o comunque da quando l’acquirente ha notizia che il venditore ha accettato la proposta.

Infatti, i costi per la trascrizione sono:

• l’imposta fissa di trascrizione (200 euro);

• i diritti fissi di trascrizione (35 euro);

• l’onorario del notaio.

La differenza tra il preliminare di compravendita e la semplice proposta d’acquisto

La proposta d’acquisto impegna solo la parte che l’ha firmata, a differenza del preliminare che impegna sia venditore che compratore.

La proposta d’acquisto solitamente consiste in un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare e riporta la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo immobile a un certo prezzo. È accompagnata dal versamento di una caparra che viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente per tutta la durata di validità della proposta di acquisto, se redatta nel modo adeguato e completa di tutte le clausole necessarie alla sottoscrizione della parte venditrice per accettazione diviene contratto preliminare.

Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre proposte. Quindi nonostante la caparra, l’acquirente non è certo che l’affare vada a buon fine, soprattutto se è stata inserita qualche clausola e/o condizione sospensiva, magari legata all’erogazione di un mutuo oppure alcompimento di una determinata condizione.

È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare di compravendita e nel caso si debba sottoscrivere una proposta d’acquisto è consigliabile fissare una durata più breve possibile e prevedere una caparra minima, ma soprattutto rivolgersi ad un professionista.