La Legge di Stabilità ha esteso il leasing immobiliare alle persone fisiche. Le nuove norme si applicano dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. Secondo quanto stabilito, con il contratto di leasing immobiliare la banca o l’intermediario si obbligano ad acquistare l’immobile o a farlo costruire, su scelta e indicazione del soggetto utilizzatore, a disposizione del quale l’immobile è posto per un determinato periodo e verso un corrispettivo che deve tener conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito. Vediamo ora cosa dice la disciplina civilistica e fiscale per la locazione finanziaria di immobili adibiti ad uso abitativo.

Divieto di azione revocatoria fallimentare.

All’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di leasing immobiliare si applica il divieto di azione revocatoria fallimentare (ai sensi dell’articolo 67, comma 3, lettera a) I.fall.).

Le conseguenze della risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore.

In questo caso il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, sottratte alcune somme. L’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utlizzatore al concedente stesso.

Obblighi di pubblicità e trasparenza.

Sono previsti specifici obblighi di pubblicità e trasparenza per le attività di vendita e ricollocazione del bene. E’ possibile chiedere la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo che non può essere superiore a dodici mesi nel corso dell’esecuzione del contratto stesso, con proroga automatica del contratto per il corrispondente periodo; il beneficio della sospensione è subordinato a specifici eventi intervenuti successivamente alla stipula del contratto, in particolare il cessato rapporto di lavoro subordinato.

Le modalità di ripresa dei pagamenti al termine della sospensione.

La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria ed avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive. Per il rilascio dell’immobile, è consentita all’intermediario, la possibilità di agire con il procedimento per la convalida di sfratto.

La disciplina fiscale.

Sono deducibili a fini Irpef nella misura del 19% i seguenti costi, relativi al contratto di locazione finanziaria: l’acquisto dell’immobile all’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000€, oltre che il costo dei canoni e relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000€, ove le spese siano sotenute da giovani di età inferiore a 35 anni, con un reddito complessivo non superiore a 55.000€ all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e non titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa. La detrazione spetta alle identiche condizioni previste per la detrazione degli interessi passivi sui mutui contratti per l’abitazione principale.

Per i soggetti con età pari o superiore a 35, ferme restando le altre condizioni richieste con le norme in esame, il massimo importo detraibile a fini Irpef è dimezzato: al massimo 10.000€ per il costo di acquisto e 4.000€ per i canoni.

Le agevolazioni relative all’imposta di registro.

Sono soggette ad imposta di registro in misura proporzionale anche le cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto gli immobili ad uso abitativo, soggetti ad Iva.

L’imposta si applica nella misura dell’1,5% per gli atti di trasferimento, nei confronti di banche ed intermediari che esercitano attività di leasing finanziario, di abitazioni non di lusso, acquisite in locazione finanziaria a specifiche condizioni, ossia a quelle che sono previste anche per le agevolazioni sull’acquisto della prima casa.

L’aliquota dell’imposta di registro è pari all’1,5%, e non del 4% come previsto per le cessioni di leasing di beni strumentali, sugli atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria relativi ai cosiddetti “immobili non di lusso“, nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le medesime condizioni richieste per le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, sempre assoggettati ad Iva. Fuori da tali condizioni, gli atti relativi a cessioni di leasing sono soggette a imposta nella misura piena del 9%.