Una guida per conoscere le modalità di calcolo delle imposte da corrispondere nel caso si acquistino beni immobili per successione ereditaria.

L’acquisto per successione ereditaria di beni immobili è una circostanza che interessa una larghissima fetta di cittadini. Ed è pertanto utile e doveroso essere al corrente delle disposizioni che in Italia regolano il pagamento delle imposte per questo tipo di acquisto.

L’imposta che entra in gioco in questi casi è l’imposta di successione: nel caso in cui si ereditino diritti su beni immobili, la base imponibile sulla quale deve applicarsi l’imposta di successione è determinata in base alle regole dettate in tema di imposta di registro. Nel caso in cui, quindi, si erediti la piena proprietà di un bene immobile (cioè la proprietà non onerata da diritti reali di godimento in capo ad altri soggetti), la base imponibile su cui andrà calcolata l’imposta di successione è costituita dal valore venale del bene in commercio alla data in cui si apre la successione (cioè alla data in cui è mancata la persona nella cui eredità è compresa il bene ereditato).

Si tenga presente che l’Agenzia delle Entrate non potrà rettificare i valori di questi beni se nella dichiarazione di successione verrà indicato come valore del bene ereditato quello che sia pari o superiore al valore ottenuto moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i seguenti coefficienti:

– 110 per la prima casa;
– 120 per i fabbricati classificati A e C (escluse le categorie catastali A/10 e C/1);
– 140 per i fabbricati classificati nella categoria catastale B;
– 60 per i fabbricati appartenenti alle categorie A/10 (cioè gli studi privati e gli uffici)e D;
– 40.8 per i fabbricati classificati nelle categorie catastali E e C/1 (botteghe e negozi)

Nel caso in cui, invece, si erediti la nuda proprietà dell’immobile, la base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di successione sarà la differenza tra il valore venale della piena proprietà ed il valore del diritto reale di godimento dal quale è gravata la piena proprietà (usufrutto o uso o diritto di abitazione).

Nel caso, infine, in cui si ereditino i diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, la base imponibile si calcolerà utilizzando le stesse regole che si utilizzano per il calcolo della base imponibile nei casi di rendite vitalizie, prendendo come valore dell’annualità l’importo che si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale degli interessi (che dal 1° gennaio 2016 è pari allo 0,2% annuo).

Data questa base imponibile, quindi, l’imposta di successione si calcola applicando ad essa (al netto di eventuale franchigia) le diverse aliquote stabilite in base al grado di parentela esistente tra defunto e soggetto che eredita.

Le regole sono quelle del prospetto che segue:

– se ad ereditare è il coniuge e i parenti in linea retta (figli e genitori), la legge riconosce una franchigia pari ad un milione di euro per ciascun erede, con applicazione sulla parte che eccede tale franchigia dell’aliquota del 4% sul valore complessivo netto dei beni e diritti ereditati;

– se ad ereditare sono i parenti fino al quarto grado o gli affini in linea retta, o gli affini in linea collaterale fino al terzo grado (ad esempio fratelli o sorelle del coniuge), l’aliquota è pari al 6% ed è riconosciuta solo ai fratelli e alle sorelle del defunto una franchigia di 100.000 Euro;

– per ogni altro soggetto l’aliquota (senza alcuna franchigia) è pari all’8% sulla base imponibile.

Infine, è bene precisare che nel calcolo della franchigia vanno computate le donazioni ricevute in vita dall’erede.

Ad esempio, se un figlio riceve in eredità beni la cui base imponibile è valutata 1.500.000 Euro ed in precedenza a tale erede fu donata una casa dal valore di 300.000 Euro, il valore di questa donazione deve essere sommato al patrimonio ricevuto in eredità e, perciò, ai fini dell’imposta di successione si considererà il valore complessivo di 1.800.000 Euro e, dedotta la franchigia di 1.000.000 (prevista per i parenti in linea retta), l’aliquota del 4% si applicherà sull’importo eccedente pari in questo caso ad Euro 800.000.