L’atto di “cessione immobile con obbligo di mantenimento” è un istituto giuridico interessante, poco noto ed una valida alternativa alla famosissima “donazione”.

Prima di scoprire di cosa si tratta è necessario fare un breve approfondimento sulla “donazione”. Che come noto a molti, è un atto gratuito, sempre molto di moda, soprattutto tra familiari.

Esistono due forme di donazione:
– “diretta” quando un soggetto (in genere i genitori o i nonni, a volte anche coniugi) donano direttamente un proprio immobile ai figli, ai nipoti oppure al proprio consorte. Il tutto si perfeziona con un atto notarile “ad hoc” alla presenza di due testimoni;
– “indiretta” quando un figlio acquista un immobile da un terzo, alla presenza del genitore-donante, il quale fornisce il denaro per pagare l’appartamento. In questo caso la donazione menzionata nel rogito non necessita di altra formalizzazione.

Quello che invece in molti non sanno, finché non decidono di vendere l’immobile ricevuto in donazione, è che la legge prevede, possa essere revocata. Ovviamente questa opzione può avvenire solo per due gravi motivi: l’ingratitudine del donatario e la sopravvenienza di figli (art. 800 c.c.). Ragion per cui l’eventuale vendita futura di un immobile proveniente da donazione, è resa molto complessa da una serie di norme contorte e contraddittorie. E nella maggior parte dei casi, tutta questa burocrazia normativa spaventa l’acquirente. Inoltre la maggior parte delle banche italiane non è disposta a concedere mutui su immobili con provenienza donativa. Fatta eccezione per alcune variabili alternative.

Ed ora andiamo ad approfondire meglio il nostro argomento principale.
L’atto di “cessione immobile con obbligo di mantenimento”, come abbiamo già detto, è un istituto giuridico attraverso il quale il soggetto “acquirente” dell’immobile non paga un prezzo ma si obbliga ad eseguire, a titolo di corrispettivo, delle prestazioni che si sostanziano in obblighi di “dare” (fornire alimenti, medicinali, vestiario etc.), ed in obblighi di “fare” (assistenza, pulizia della persona e della casa, fare compagnia etc.).

Si concretizza in un contratto personalizzato insieme al Notaio rogante scelto, per individuare ben chiaramente gli impegni che, se non osservati, potrebbero determinare lo scioglimento del contratto di cessione per inadempimento.
In sintesi è:
1) un contratto consensuale, ai sensi dell’art. 1376 c.c., in quanto prevede il consenso di entrambe le parti;

2) un contratto con effetti obbligatori, in quanto il soggetto beneficiario dell’immobile “acquirente” è tenuto ad adempiere agli obblighi di assistenza;

3) un contratto ad effetti reali, in quanto il soggetto obbligato alla prestazione acquista immediatamente il bene;

4) un contratto di durata caratterizzato dall’aleatorietà, relativa non solo alla durata della vita del cedente “venditore”, ma anche all’entità ed alla qualità delle prestazioni materiali e spirituali che non possono essere quantificate a priori nella stipula del contratto.

Spesso il contratto di mantenimento si caratterizza anche per la presenza di una clausola risolutiva espressa, la quale prevede lo scioglimento del contratto, se l’acquirente non mantiene la promessa di assistenza.
Per tutte queste ragioni, è buona regola specificare dettagliatamente o il più possibile, le prestazioni assistenziali dovute: in tal modo sarà consentito stabilire se c’è o meno una donazione con onere e soprattutto verificare il corretto adempimento degli obblighi assunti dall’acquirente.

In conclusione, appare chiaro che questa particolare istituto giuridico si caratterizza per la particolare fiducia del venditore (beneficiario) nei riguardi dell’acquirente (assistente). Quindi è molto importante per l’adeguata conclusione del contratto affidarsi ad un Notaio con consolidata esperienza in materia.

Cosa succede se il mantenimento nasconde una donazione?
L’atto di “cessione immobile con obbligo di mantenimento” potrebbe dissimulare, cioè nascondere, una donazione a favore della parte acquirente, che in tal caso diventerebbe, in sostanza, un donatario.

Con la simulazione le parti si accordano per far apparire e rendere efficace verso terzi gli effetti del contratto simulato. In realtà, esse o non vogliono concludere alcun contratto (simulazione assoluta) oppure intendono produrre gli effetti dell’accordo, ma dissimulando altro atto, che è poi quello vincolante tra le parti (simulazione relativa).

Esempio tipico di simulazione relativa è proprio quello del contratto di mantenimento che nasconde una donazione. In questo caso, quindi, le parti vogliono sicuramente trasferire il bene oggetto del contratto, ma non dietro corrispettivo, anche se di natura incerta, bensì a titolo di liberalità, cioè gratuito.

Ovviamente, in questa ipotesi, emergono soprattutto le problematiche inerenti alla questione ereditaria. Infatti, la donazione dissimulata, potrebbe aver leso la quota di legittima prevista a favore di una terza persona, estranea all’accordo.

In tal caso, il legittimario leso (ad esempio, un fratello dell’acquirente) dal contratto di mantenimento, che dissimula una donazione, deve agire in giudizio per far apparire la simulazione per poi invocare la riduzione della donazione stessa, sino al punto di ripristinare la propria quota ereditaria lesa (per un approfondimento sui diritti ereditari dei figli, rimandiamo all’articolo non si può escludere un figlio dall’eredità).

Tecnicamente il legittimario leso, è soggetto terzo rispetto all’azione di simulazione e ciò comporta un vantaggio in sede processuale. Egli, infatti, potrà ricorrere alla prova testimoniale o a quella per presunzioni. In ogni caso dovrà provare l’avvenuta zione, per poi al buon esito, richiedere e ottenere la riduzione.

I casi della vita sono innumerevoli ed imprevedibili, ecco perché prima di procedere a scegliere questa tipologia di atto, è lecito ma soprattutto doveroso porsi la domanda di cosa succederebbe se sorgessero contrasti in futuro.

Autore: Proietti Fiorella